Fedezze fel az adásvételi szerződés titkait: jogi útmutató ingatlanvásárláshoz, amellyel elkerülheti a buktatókat.
Az adásvételi szerződés főbb tudnivalói
Mi is az adásvételi szerződés?
Az ingatlan adásvételi szerződés készítésekor számos fontos tényezőt kell figyelembe venni. Ez a dokumentum jogi megállapodás, amely alapján az eladó tulajdonjogot ruház át a vevőre egy meghatározott vételár ellenében. Rendkívül fontos, hogy az adásvételi szerződés minden kötelező tartalmi elemmel rendelkezzen, különben az ingatlan-nyilvántartási hatóság elutasíthatja a tulajdonjog bejegyzését.
Kötelező formai követelmények
Ingatlan esetében az adásvételi szerződést kizárólag ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével lehet érvényesen megkötni. Az ügyvédi ellenjegyzés tanúsítja, hogy a dokumentum megfelel a jogszabályi előírásoknak, valamint igazolja a felek személyazonosságát. Az ellenjegyzés nélküli szerződés érvénytelen, így a földhivatal el fogja utasítani a bejegyzési kérelmet.
Tartalmi elemek, amelyek nem hiányozhatnak
A szerződésben pontosan kell szerepelnie a felek személyes adatainak: név, lakcím, személyi szám, adóazonosító és állampolgárság. Az ingatlan azonosításához nem elegendő a cím, a helyrajzi számot is fel kell tüntetni. Rögzíteni kell az eladó tulajdoni hányadát és azt, hogy pontosan mekkora rész az adásvétel tárgya. Ha nem az egész ingatlant értékesítik, az elővásárlási jogról is rendelkezni szükséges.
Vételár és fizetési módok
A vételár meghatározása és kifizetésének ütemezése az adásvételi szerződés kulcsfontosságú eleme. Halasztott fizetés esetén gyakori megoldás a foglaló alkalmazása, amely a vételi szándék komolyságát fejezi ki. Fontos tudni, hogy a foglaló összege nem kötött, bár gyakran a vételár 10%-a, de ennél több vagy kevesebb is lehet, sőt, akár el is hagyható.
Tulajdonjog bejegyzésének kérdései
Ha a vételár nem azonnal kerül kifizetésre, két megoldás közül választhatnak a felek: a tulajdonjog fenntartást vagy a bejegyzési kérelem függőben tartását (maximum 6 hónapig). Mindkét esetben biztosítani kell, hogy a vevő a teljes vételár kifizetése után tulajdonjogot szerezhessen, erre szolgál a tulajdonjog bejegyzési engedély, amelyet általában az ügyvéd vesz letétbe.
Költségek és illetékek
Az adásvételi szerződéshez kapcsolódó költségek közé tartozik az ügyvédi munkadíj, amely általában a vételár 0,4-0,7%-a között mozog, de minimum 130-150 ezer forint. Ezen felül számolni kell a földhivatali díjakkal és az illetékekkel is, amely utóbbi általában a vételár 4%-a. Jellemzően az ügyvédi díjat a vevő fizeti, de ez a felek megállapodásán múlik.
Vagyonrendezési eljárás jogutód nélkül megszűnt cégek esetén
Mi a vagyonrendezési eljárás lényege?
A vagyonrendezési eljárás törölt cégek vagyonának rendezésére szolgál olyan esetekben, amikor egy cég jogutód nélküli megszűnését követően válik ismertté valamely, a cég tulajdonában álló vagyontárgy. Ez az eljárás lehetőséget teremt arra, hogy a törölt cég tulajdonában álló, később előkerült vagyonelemek jogi sorsa rendeződjön, valamint a közhiteles nyilvántartásokban még a cég nevén szereplő jogok és tények kivezetésre kerüljenek.
Mikor kerülhet sor vagyonrendezési eljárásra?
Vagyonrendezési eljárás lefolytatására kizárólag a cég jogutód nélküli törlését követően van lehetőség. Ilyen eset lehet, ha a cég végelszámolás, felszámolás vagy kényszertörlés útján szűnik meg. Fontos megjegyezni, hogy jogutódlással történő megszűnés (például egyesülés vagy átalakulás) esetén ez az eljárástípus nem alkalmazható. Az eljárás különleges esetben akkor is indítható, ha egy korlátolt felelősségű társaságban üzletrésszel rendelkező tag jogutód nélkül szűnt meg, és az üzletrészéről a megszűnés során nem rendelkeztek.
Ki kezdeményezheti az eljárást?
A vagyonrendezési eljárást kérelemre vagy hivatalból folytathatja le a törölt cég utolsó bejegyzett székhelye szerint illetékes törvényszék. Az eljárást kérelmezheti:
- a törölt cég volt hitelezője
- a törölt cég volt tagja
- bárki, akinek az eljárás lefolytatásához jogi érdeke fűződik
Hivatalból akkor indul az eljárás, ha valamely közhiteles nyilvántartást vezető szervezet (például földhivatal) jelzi, hogy nyilvántartásában a törölt cég tulajdonosként szerepel.
Az eljárás menete és kimenetele
A vagyonrendezési eljárás során a bíróság vagyonrendezőt jelöl ki, aki nyilvántartásba veszi a bejelentett hitelezői igényeket, majd a vagyontárgyat nyilvános pályázat vagy árverés útján értékesíti. Az értékesítésből befolyt összegből először az eljárás költségeit és a vagyonrendező díját kell fedezni, majd a fennmaradó összeg a hitelezők követeléseinek kielégítésére szolgál. Ha ezek után is marad még pénz, azt a törölt cég volt tagjai között osztják fel a törléskori részesedésük arányában.
Ha az értékesítés sikertelen, és nincs olyan igénylő, aki természetben tartana igényt a vagyontárgyra, akkor ingó vagyontárgy esetén az uratlanná válik, ingatlan esetén pedig állami tulajdonba kerül.
A vagyonrendezési eljárás így biztosítja, hogy a jogutód nélkül megszűnt cégek „gazdátlanná” vált vagyontárgyainak jogi sorsa rendeződjön, ami jogbiztonságot teremt mind a volt hitelezők, mind a volt tulajdonosok számára.